Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025, das im Dezember 2025 veröffentlicht wurde und mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist, hat der österreichische Gesetzgeber eine einschneidende Neuerung im Umsatzsteuerrecht eingeführt: Bei der Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke für Wohnzwecke entfällt der Vorsteuerabzug künftig vollständig. Was nach einer technischen Steuerdetailfrage klingt, hat für Immobilieninvestoren, Holdingstrukturen und Vermieter im gehobenen Segment erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen.

In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen die neue Rechtslage, wer betroffen ist, wie die Grenzen definiert werden – und worauf Sie bei bestehenden sowie künftigen Immobilieninvestitionen unbedingt achten müssen.

Die bisherige Rechtslage – ein kurzer Rückblick

Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG von der Umsatzsteuer befreit – allerdings als sogenannte unechte Befreiung, die keinen Vorsteuerabzug erlaubt. Eine wichtige Ausnahme bestand jedoch für die Vermietung für Wohnzwecke: Diese war stets umsatzsteuerpflichtig (mit 10 % begünstigtem Steuersatz), was dem Vermieter den Vorsteuerabzug aus Anschaffungs-, Herstellungs- und laufenden Kosten ermöglichte.

Dieses System galt bisher für alle Wohnraumvermietungen, unabhängig vom Wert der Immobilie. Ein Investor, der eine Villa für mehrere Millionen Euro errichtete und vermietete, konnte die gesamte Vorsteuer aus den Baukosten geltend machen – solange er die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietete.

Diese Möglichkeit ist für besonders hochwertige Objekte ab 1. Jänner 2026 Geschichte.

Was ändert sich durch das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025?

Die Gesetzessystematik ist für das Verständnis der Neuregelung entscheidend: § 6 Abs 1 Z 16 UStG sieht nach wie vor grundsätzlich die unechte Befreiung der Grundstücksvermietung vor. Die Vermietung für Wohnzwecke war bislang von dieser Befreiung ausgenommen – und daher steuerpflichtig. Neu ist nun eine Rückausnahme: Bei besonders repräsentativen Grundstücken für Wohnzwecke fällt die Vermietung wieder in die unechte Befreiung zurück. Der Vorsteuerabzug entfällt damit vollständig.

Ergänzend schließt § 6 Abs 2 UStG in der neuen Fassung die Option zur Regelbesteuerung für diese Fälle ausdrücklich aus. Es gibt keinen Ausweg aus der Steuerbefreiung.

Das bedeutet in der Praxis:

Die Vermietung von Luxusimmobilien ist ab 2026 zwingend umsatzsteuerfrei.

• Der Vermieter kann keine Vorsteuer aus Anschaffung, Herstellung, Renovierung oder laufendem Betrieb geltend machen.
• Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung ist gesetzlich ausgeschlossen.

Bemerkenswert ist, dass die Neuregelung nicht auf Vermietungen an nahestehende Personen oder Gesellschafter beschränkt ist. Der Tatbestand knüpft allein an das Objekt und das Investitionsvolumen an – nicht an die Person des Mieters. Auch die vollkommen fremdübliche Vermietung an einen unbekannten Dritten fällt damit unter die zwingende unechte Befreiung, sobald die Kostengrenze überschritten ist.

Wann liegt ein „besonders repräsentatives Grundstück“ vor?

Das Gesetz definiert ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke anhand einer Kostengrenze von EUR 2.000.000,00. Zur Frage, ob dieser Betrag als Netto- oder Bruttogröße zu verstehen ist, enthält der Gesetzeswortlaut keine ausdrückliche Klarstellung. Nach überwiegender Ansicht in der Fachliteratur dürfte die Grenze als Nettobetrag (exklusive Umsatzsteuer) zu interpretieren sein, da bei Vorsteuerabzugsberechtigung die Umsatzsteuer nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählt. Eine abschließende Klarstellung durch die Finanzverwaltung – etwa in einer Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien – steht allerdings mit Stand März 2026 noch aus. Bis dahin bleibt dies eine offene Auslegungsfrage, die bei konkreten Investitionsentscheidungen sorgfältig zu beachten ist.

Die Kostengrenze bezieht sich auf die Summe aus:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten,
• aktivierungspflichtigen Aufwendungen und
• Kosten von Großreparaturen.

Diese Kosten werden kumuliert – und zwar innerhalb eines zeitlichen Fensters von fünf Jahren ab Anschaffung bzw. Baubeginn.

Räumliche Grenzen: Nebengebäude zählen mit

Garagen, Gartenhäuser, Schwimmbäder und sonstige Bauwerke auf dem Grundstück sind einzubeziehen. Wer ein Stadtpalais um EUR 1.650.000,00 erwirbt und anschließend noch ein Gästehaus samt Außenanlage um EUR 420.000,00 errichten lässt, überschreitet die Grenze – mit den nachfolgend beschriebenen umsatzsteuerlichen Konsequenzen.

Zeitliche Grenzen: Das Fünfjahresfenster als Falle

Fallen innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Baubeginn weitere Kosten an, die in Summe die EUR 2 Mio.-Grenze überschreiten, tritt die zwingende Steuerfreiheit ab dem Jahr des Überschreitens ein. Für jene Vorsteuern, die in den Jahren davor rechtmäßig geltend gemacht wurden, greift sodann die Vorsteuerberichtigung nach § 12 UStG: Die bereits abgezogene Vorsteuer ist nicht rückwirkend zur Gänze

zurückzuzahlen, sondern wird im Rahmen des umsatzsteuerlichen Berichtigungszeitraums anteilig korrigiert. Für Grundstücke beträgt dieser Zeitraum im Regelfall 20 Jahre, sodass im Standardfall für jedes noch offene Jahr des Berichtigungszeitraums ein Zwanzigstel der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer zurückgefordert wird. In Sonderkonstellationen (etwa bei bestimmten Übertragungsvorgängen) können abweichende Regelungen zur Anwendung kommen – hier ist im Einzelfall zu prüfen.

Praxisbeispiel: Eine GmbH erwirbt im April 2026 ein Stadtpalais um EUR 1.600.000,00 und vermietet dieses steuerpflichtig für Wohnzwecke. Im Herbst 2028 wird ein umfassender Innenausbau mit Zubau um EUR 750.000,00 realisiert. Die kumulierten Kosten betragen damit EUR 2.350.000,00; der zeitliche Zusammenhang mit dem Fünfjahresfenster ist gegeben. Ab 2028 ist die Vermietung zwingend steuerfrei; für die in den Jahren 2026 und 2027 geltend gemachten Vorsteuern kommt es zu einer anteiligen Vorsteuerberichtigung nach § 12 UStG über den verbleibenden Berichtigungszeitraum.

Mehrparteienobjekte: Abstellung auf die einzelne Wohneinheit

Bei Gebäuden, die typischerweise mehrere Mietobjekte beherbergen (etwa ein Zinshaus), stellt das Gesetz klar: Die Kostengrenze von EUR 2.000.000,00 ist pro Mietgegenstand zu beurteilen. Die Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Einheiten hat sachgerecht zu erfolgen; als praktikable Methode bietet sich eine verhältnismäßige Aufteilung nach der Wohnnutzfläche an, auch wenn das Gesetz die Methode nicht abschließend festschreibt.

Praxisbeispiel: Ein Wohngebäude mit mehreren Mietinheiten wird um EUR 6.000.000,00 erworben. Es umfasst sechs Standardwohnungen à 40 m² und zwei großzügige Dachgeschosswohnungen à 360 m². Bei einer Gesamtwohnnutzfläche von 960 m² ergibt sich ein anteiliger Kostensatz von EUR 6.250,00 pro m²:

• Standardwohnungen (40 m²): anteilige Kosten EUR 250.000,00 → unter der Grenze, Vorsteuerabzug möglich
• Dachgeschosswohnungen (360 m²): anteilige Kosten EUR 2.250.000,00 → über der Grenze, zwingend steuerfrei

In einem einzigen Gebäude können damit für verschiedene Einheiten unterschiedliche umsatzsteuerliche Regime gelten – eine buchhalterische und planerische Herausforderung, die eine sorgfältige Kostenaufteilung von Beginn an erfordert.

Übergangsregelung: Altvermietungen bleiben vorerst verschont

§ 28 Abs 68 UStG sieht eine Übergangsregelung vor: Die Neuregelung greift nur, wenn die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten erst ab dem 1. Jänner 2026 angefallen sind. Bestehende Vermietungen, bei denen alle wesentlichen Kosten vor 2026 entstanden sind, sind grundsätzlich nicht betroffen.

Achtung – das Fünfjahresfenster gilt auch für Altimmobilien: Wer an einer vor 2026 angeschafften Immobilie ab 2026 wesentliche Umbau- oder Zubauprojekte realisiert, muss die dabei anfallenden Kosten in die Berechnung einbeziehen. Werden durch diese Maßnahmen die EUR 2 Mio. überschritten, tritt die Steuerfreiheit ab diesem Zeitpunkt ein, und für bereits geltend gemachte Vorsteuern greift die

Vorsteuerberichtigung nach § 12 UStG. Ausgenommen von der Berechnung sind lediglich Herstellungskosten zur Beseitigung von Schäden durch Naturkatastrophen.

Zwei Rechtssysteme, die parallel gelten – klare Trennung ist entscheidend

Ein häufiges Missverständnis in der Praxis betrifft das Verhältnis zwischen der neuen gesetzlichen Luxusregel und der bestehenden VwGH-Rechtsprechung zur verdeckten Gewinnausschüttung. Beide Regime gelten ab 2026 nebeneinander, folgen aber einer grundlegend unterschiedlichen Prüfungslogik:

Das neue Regime (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG) ist rein objektbezogen: Es knüpft allein an das Investitionsvolumen und die Wohnzweckvermietung an. Die Person des Mieters – ob Fremder oder Gesellschafter – ist irrelevant. Wer die Kostengrenze überschreitet, verliert den Vorsteuerabzug, egal wie fremdüblich das Mietverhältnis ausgestaltet ist.

Das bisherige Regime der VwGH-Judikatur ist beziehungsbezogen: Es prüft, ob eine Vermietung an nahestehende Personen (Gesellschafter, Begünstigte einer Stiftung) fremdüblich ist, ob eine verdeckte Ausschüttung „an der Wurzel" vorliegt (VwGH 7. 12. 2020, Ra 2020/15/0004) oder ob eine klassische verdeckte Ausschüttung durch Unterschreiten der 50 %-Schwelle der fremdüblichen Miete gegeben ist (VwGH 8. 9. 2022, Ra 2020/15/0026; VwGH 13. 8. 2024, Ra 2023/15/0008). Diese Grundsätze bleiben ab 2026 unverändert in Kraft – und können zusätzlich zum neuen Regime einschlägig sein.

Bei Vermietungen an Nahestehende können daher beide Prüfstränge gleichzeitig relevant sein: Das neue Luxusregime greift unabhängig von der Fremdüblichkeit; die VwGH-Judikatur zur verdeckten Ausschüttung gilt zusätzlich und parallel. Beide können – unabhängig voneinander – zum Verlust des Vorsteuerabzugs führen.

Praktische Konsequenzen für Unternehmer und Investoren

Die neue Regelung hat weitreichende Folgen, die bei jeder Immobilieninvestition im gehobenen Segment zu berücksichtigen sind:

1. Nicht abzugsfähige Vorsteuer als echter Kostenfaktor: Die Umsatzsteuer auf Anschaffungs- und Herstellungskosten wird bei Überschreiten der Grenze zu einem unwiderruflichen Kostenfaktor. Bei einer Netto-Investition von EUR 2.300.000,00 entspricht das einer nicht rückholbaren Vorsteuerbelastung von EUR 460.000,00.
2. Mieterhöhungen als Marktfolge: Da die Vorsteuerbelastung nicht mehr neutralisiert werden kann, werden viele Vermieter diese Mehrkosten auf die Mieten überwälzen. Der Markt für hochwertige Mietobjekte wird sich entsprechend anpassen.
3. Sorgfältige Investitionsplanung: Wer eine Immobilie knapp unter der Grenze erwirbt und spätere Investitionen plant, muss das Fünfjahresfenster konsequent im Blick behalten. Eine frühzeitige steuerliche Planung ist unerlässlich.
4. Monitoring bei Bestandsimmobilien: Auch bei vor 2026 angeschafften Objekten können künftige Umbau- oder Zubauprojekte das steuerliche Regime verändern. Laufende Kostendokumentation und Planungsabstimmung mit dem Steuerberater sind daher Standard.
5. Offene Auslegungsfragen proaktiv klären: Die Netto-/Bruttofrage bei der EUR 2 Mio.-Grenze sowie Detailfragen zur Abgrenzung von Nebengebäuden sind noch nicht durch Verwaltungspraxis oder Richtlinien abgesichert. Bei konkreten Investitionsentscheidungen empfiehlt sich eine individuelle Abstimmung und – in Zweifelsfällen – eine Anfrage an die Finanzverwaltung (Auskunftsbescheid nach § 118 BAO).

Fazit

Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 bringt für den gehobenen Immobiliensektor einen echten Systemwechsel: Die bisherige Möglichkeit zur steuerpflichtigen Vermietung von Luxusimmobilien ist für Objekte über der Kostengrenze vollständig und ohne Ausweichmöglichkeit beseitigt. Wer in dieser Assetklasse tätig ist – als Investor, als Gesellschaft oder als Vermieter –, muss seine Strategie neu bewerten. Dabei gilt es, das neue objektbezogene Luxusregime und die weiterhin geltende Judikatur zur verdeckten Ausschüttung sauber voneinander zu trennen und beide Prüfstränge im Blick zu behalten.

Gerne unterstütze ich Sie bei der Analyse Ihrer bestehenden Immobilienstruktur sowie bei der steuerlichen Begleitung künftiger Investitionsentscheidungen. Sprechen Sie mich an – wir besprechen Ihren konkreten Fall vertraulich und lösungsorientiert.

Mag. Dr. Gerwin Kürzl ist Steuerberater, Wirtschaftstreuhänder und Geschäftsführer der Fiduzia Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. in Söding bei Graz. Die Kanzlei betreut österreichische KMU mit Schwerpunkt auf steuerlicher Gestaltungsberatung, Jahresabschluss und Unternehmensrecht.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: März 2026.