Verlust gemacht und trotzdem Immobilienertragsteuer bezahlt

Wenn die Steuerbefreiung zur Steuerfalle wird

Wer sein Eigenheim mit Verlust verkauft, sollte keine Steuern zahlen müssen – möchte man meinen. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) zeigt, dass die Finanzverwaltung das anders sehen kann und dass die Auslegung der Hauptwohnsitzbefreiung im Einzelfall über mehrere zehntausend Euro Steuerbelastung entscheiden kann.

Der Fall:  Verlust gemacht und trotzdem ImmoESt bezahlt 

Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Eigenheim – jenes Haus, in dem Sie jahrelang gelebt haben. Der Verkaufserlös liegt unter dem, was Sie seinerzeit investiert haben. Unterm Strich bleibt ein Verlust. Und dann kommt der Bescheid vom Finanzamt: Sie sollen Immobilienertragsteuer zahlen.

Genau das ist einem Steuerpflichtigen passiert, dessen Fall vor dem Bundesfinanzgericht verhandelt wurde (BFG 3.11.2025, RV/6100029/2018). Das Ergebnis ist bemerkenswert – und die Vorgangsweise des Finanzamts verlangt eine nüchterne rechtliche Einordnung.

Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der besondere Steuersatz beträgt seit 1. Jänner 2016 30% (zuvor 25%). Eine der wichtigsten Ausnahmen bildet die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung gemäß § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988.

Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass der Veräußerungserlös aus dem Verkauf des bisherigen Hauptwohnsitzes weitgehend ungeschmälert für die Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Eine Besteuerung würde diesen Zweck – aus Sicht des Gesetzgebers – konterkarieren.

Die Befreiung greift, vereinfacht gesagt, wenn ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG) dem Veräußerer

• ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. a EStG), oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG).

Ein Eigenheim ist dabei ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG).

Die 1.000‑m²‑Grenze: Wo die Befreiung endet

Die höchstgerichtliche Judikatur – insbesondere VwGH 29.3.2017, Ro 2015/15/0025, und VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020 – hat klargestellt, dass die Hauptwohnsitzbefreiung beim Grund und Boden nicht grenzenlos gilt. Das Gebäude und der dazugehörige Grund bilden nur insoweit ein einheitliches, begünstigtes Wirtschaftsgut, als die Grundfläche „üblicherweise als Bauplatz erforderlich“ ist. In einer typisierenden Betrachtungsweise wird dabei von einer Fläche von rund 1.000 m² als ausreichendem Bauplatz ausgegangen.

Diese Grenze wird in den Einkommensteuerrichtlinien 2000 (EStR 2000) in Rz 6634 ff ausdrücklich aufgegriffen: Die Hauptwohnsitzbefreiung ist demnach grundsätzlich eine Gebäudebefreiung, wobei Grund und Boden insoweit einbezogen werden, als dieser der Nutzung des Eigenheims als Garten oder Nebenfläche dient – typisierend bis 1.000 m².

Ob diese typisierende 1.000‑m²‑Grenze in ländlichen Regionen mit häufig deutlich größeren Grundstücken in jeder Konstellation sachgerecht ist, mag man hinterfragen. Für die Rechtsanwendung ist jedoch maßgeblich, dass sie derzeit sowohl der Verwaltungspraxis (EStR) als auch der höchstgerichtlichen Rechtsprechung entspricht.

Der Sachverhalt: Zwei Wirtschaftsgüter, ein Verlust

Im konkreten Fall betrug die Grundstücksfläche rund 1.400 m². Das Finanzamt teilte den Verkaufserlös – in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung – auf zwei Wirtschaftsgüter auf:

• Wirtschaftsgut 1 (begünstigt): Gebäude plus 1.000 m² Grund und Boden,
• Wirtschaftsgut 2 (nicht begünstigt): der die 1.000 m² übersteigende Grundanteil (rund 400 m²).

Für das begünstigte Wirtschaftsgut 1 ergab sich – unter anderem aufgrund hoher Errichtungskosten des Gebäudes – ein Verlust. Für das nicht begünstigte Wirtschaftsgut 2 wurde aufgrund der Wertsteigerungen der Bodenwerte ein Gewinn ermittelt.

In der Gesamtbetrachtung überwog der Verlust aus Wirtschaftsgut 1 den Gewinn aus Wirtschaftsgut 2: wirtschaftlich lag damit insgesamt ein Veräußerungsverlust vor.

Die Rechtsansicht des Finanzamts: Befreiung als Nachteil

Das Finanzamt behandelte die Einkünfte aus Wirtschaftsgut 1 vollständig als von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst – und zwar sowohl einen etwaigen Gewinn als auch den tatsächlich entstandenen Verlust. Konsequenz dieser Sichtweise: Der Verlust aus Wirtschaftsgut 1 gilt als „steuerfrei“ und kann daher steuerlich nicht verwertet werden. Gleichzeitig wurde für den Gewinn aus Wirtschaftsgut 2 (den die 1.000 m² übersteigenden Grundanteil) Immobilienertragsteuer vorgeschrieben.

Rein nach dem Wortlaut ist diese Argumentation nicht aus der Luft gegriffen: § 30 Abs. 2 Z 1 EStG spricht pauschal von „Einkünften“ aus der Veräußerung des Eigenheims samt Grund und Boden; der Einkünftebegriff des § 2 EStG umfasst grundsätzlich sowohl positive als auch negative Einkünfte. Zudem gilt im Steuerrecht systematisch, dass mit steuerfreien Einkünften zusammenhängende Verluste und Aufwendungen regelmäßig nicht abzugsfähig sind (Symmetrieprinzip).

Das Ergebnis dieser Anwendung ist jedoch misslich: Ein Steuerpflichtiger, der insgesamt einen Verlust aus dem Verkauf seines langjährigen Hauptwohnsitzes erzielt, hätte nach dieser Sichtweise dennoch ImmoESt auf den Gewinn aus dem überschießenden Grundstücksanteil zu entrichten – ohne die Möglichkeit, den Verlust aus dem begünstigten Teil dagegen aufzurechnen.

Das BFG greift ein: Teleologische Reduktion der Hauptwohnsitzbefreiung

Das Bundesfinanzgericht hat dieser Rechtsfolge in seinem Erkenntnis vom 3. November 2025 eine klare Absage erteilt – zumindest bezogen auf den entschiedenen Fall.

Ausgangspunkt der BFG‑Argumentation ist der Normzweck der Hauptwohnsitzbefreiung: Der Veräußerungserlös aus dem Verkauf des bisherigen Hauptwohnsitzes soll ungeschmälert für die Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen. Dieser Zweck setzt typischerweise eine Gewinnsituation voraus. Bei einem Veräußerungsverlust stellt sich die Frage, ob der Befreiungstatbestand teleologisch überhaupt „zum Tragen kommen“ soll.

Das BFG hält fest, dass der Wortlaut der Hauptwohnsitzbefreiung zwar auch negative Einkünfte umfasst, Sinn und Zweck der Bestimmung aber ausschließlich in der Begünstigung des Hauptwohnsitzverkäufers liegen. Eine Auslegung, die dazu führt, dass der Steuerpflichtige in einer Verlustsituation zusätzlich durch eine Steuerzahlung belastet wird, obwohl der Gewinn aus dem nicht begünstigten Teil durch den Verlust aus dem begünstigten Teil aufgezehrt wird, widerspricht nach Ansicht des Gerichts dem Normzweck.

Das Gericht nimmt daher eine teleologische Reduktion vor: Der Anwendungsbereich des § 30 Abs. 2 Z 1 EStG wird insoweit eingeschränkt, als nur positive Einkünfte vom Befreiungstatbestand umfasst sind. Negative Einkünfte aus dem „Hauptwohnsitzteil“ bleiben steuerlich relevant und können mit steuerpflichtigen positiven Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen (hier: Wirtschaftsgut 2) verrechnet werden.

Durch diese Sichtweise ergaben sich im Anlassfall in Summe negative Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen. Aus dem Veräußerungsvorgang selbst fiel daher keine Immobilienertragsteuer an.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Hinweis, dass § 30 Abs. 7 EStG für den Fall, dass private Grundstücksveräußerungen eines Jahres insgesamt zu einem Verlust führen, ein eigenes Verlustregime vorsieht (Kürzung und beschränkte Ausgleichsfähigkeit). Die Besonderheit des BFG‑Falles liegt darin, dass schon innerhalb des konkreten Veräußerungsvorgangs kein positiver Grundstücksgewinn verbleibt – eine „zusätzliche“ Belastung über den Gewinn aus dem nicht begünstigten Teil hinaus wird damit vermieden.

Revision anhängig: Die finale Klärung durch den VwGH steht aus

Gegen das Erkenntnis des BFG hat das Finanzamt ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben. Die Entscheidung des VwGH steht zum Zeitpunkt März 2026 noch aus. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der VwGH den Wortlaut stärker gewichtet und zu einem anderen Ergebnis kommt; das Risiko einer strengeren wortlautorientierten Auslegung ist ernst zu nehmen.

Bis zur höchstgerichtlichen Klärung besteht in vergleichbaren Fällen daher Rechtsunsicherheit. Steuerpflichtige sollten Bescheide, in denen Verluste im begünstigten Bereich unter Berufung auf die Hauptwohnsitzbefreiung von der Verrechnung ausgeschlossen werden, jedenfalls mittels Beschwerde offenhalten und auf das anhängige Revisionsverfahren verweisen.

Einordnung: Was dieser Fall zeigt

Der Fall illustriert ein strukturelles Spannungsfeld: Begünstigungsnormen wie die Hauptwohnsitzbefreiung sind aus Sicht der Verwaltungspraxis strikt nach ihrem Wortlaut anzuwenden, auch wenn dies in atypischen Konstellationen zu wirtschaftlich schwer nachvollziehbaren Ergebnissen führen kann. Das BFG nimmt hier eine Korrektur über die teleologische Reduktion vor und stellt den wirtschaftlichen Normzweck in den Vordergrund.

Ob der VwGH diese Sichtweise teilt, wird für die künftige Handhabung von Verlustfällen im Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung eine zentrale Rolle spielen. Unabhängig davon zeigt der Fall, dass bei größeren Grundstücken und hohen Baukosten eine bloß „automatische“ Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung nicht immer die wirtschaftlich beste Lösung ist.

Was bedeutet das für Sie?

Wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen oder einen solchen Verkauf planen und Ihr Grundstück größer als 1.000 m² ist, sollten Sie insbesondere Folgendes beachten:

• Lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen vorab quantitativ durchrechnen – insbesondere die Aufteilung des Verkaufspreises auf Gebäude und Grund und Boden sowie die Zuordnung zur begünstigten bzw. nicht begünstigten Fläche.
• Prüfen Sie, ob die Hauptwohnsitzbefreiung in Ihrer konkreten Situation tatsächlich vorteilhaft ist oder ob aufgrund der Verlustsituation eine Verlustverrechnung wirtschaftlich günstiger wäre.
• Halten Sie Bescheide offen, wenn das Finanzamt eine Verrechnung von Verlusten mit dem Hinweis auf die Hauptwohnsitzbefreiung verweigert, und verweisen Sie auf das anhängige VwGH‑Verfahren zur Entscheidung des BFG 3.11.2025, RV/6100029/2018.
• Dokumentieren Sie Ihre Anschaffungs- und Herstellungskosten lückenlos, um die Aufteilung des Verkaufspreises sachgerecht und belegbar vornehmen zu können.

Gerne unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Beurteilung Ihres Immobilienverkaufs und der optimalen Nutzung vorhandener Befreiungs- und Verlustverwertungsmöglichkeiten.

Stand: März 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Beratung. Die finale Klärung der dargestellten Rechtsfrage durch den Verwaltungsgerichtshof bleibt abzuwarten.

Rechtsgrundlagen und Judikatur (Auswahl): § 30 Abs. 2 Z 1, Abs. 3, Abs. 7, § 30a EStG 1988; EStR 2000 Rz 6632 ff; BFG 3.11.2025, RV/6100029/2018; VwGH 29.3.2017, Ro 2015/15/0025; VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020.